פסק-דין בתיק ת"א 1050/99

1.        האם חילופי הדברים שהתקיימו בין הצדדים בראשית שנת 1991, בעניין הזמנתן מהתובעת של 3,000 יחידות דיור במהלך 3 שנים, הבשילו לכדי חוזה מחייב? האם תביעתה של התובעת לפיצויים בשל הפרת חוזה, ככל שנכרת כזה, התיישנה? האם התובעת שינתה את מצבה לרעה בהסתמך על הבטחות הנתבעת? אלו הן השאלות העיקריות הצריכות הכרעה בהליך שלפני.

           רקע עובדתי ודיוני

2.        בתחילת שנות ה-90 הגיעו לישראל גלי עלייה גדולים מברית המועצות לשעבר והתעורר חשש, כי ייווצר מחסור חמור בדירות בארץ. לפיכך החליטה ממשלת ישראל לעודד בנייה של דירות לעולים חדשים. לקידומה של מדיניות זו עיבד משרד הבינוי והשיכון (להלן - משהב"ש) תוכנית עידוד - "התוכנית המיוחדת להרחבת היצע הדיור", שעיקריה היו התקשרות עם קבלנים שהוכרו כ"חברה משכנת" לצורך בנייה מזורזת של אלפי יחידות דיור. עקרונות התוכנית ותנאיה קיבלו ביטוי בנוסח של חוזה מסגרת, אשר כונה "חוזה הפרוגרמה". התוכנית כללה הנחות מפליגות במחיר הקרקע, הנחות בהשתתפות הקבלנים בעלויות עבודות הפיתוח הכלליות, מענקים לזירוז תחילת הבנייה ומשך הבנייה, ועיקור אלמנט הסיכון העסקי בבנייה על ידי מתן התחייבויות רכישה אם בידי הקבלנים לא יעלה למכור את הדירות בשוק החופשי.

3.        חוזה הפרוגרמה היה חוזה מסגרת שנתי. במסגרת חוזה המסגרת הותנה, בין היתר, כי לכל פרויקט ספציפי ייחתם בין הצדדים דף פירוט, אשר בו יוגדרו מיקום אתר הבנייה, מספר יחידות הדיור, אופן המימון, גדלי הדירות, לוחות הזמנים לביצוע הבנייה, ומספר הדירות שלגביהן תחול התחייבות רכישה (חוזי הפרוגרמה לשנים 90-91, שעליהם חתמה התובעת, צורפו לתצהירו של מר פיאלקוף).

4.        ביום 4/11/90 קיבלה ממשלת ישראל החלטה, שלפיה יקצה משהב"ש קרקעות לבנייה באמצעות מכרזים, אך במקרים מיוחדים - באישור המנהל הכללי למשרד ובהתאם לנהלים שיקבע משהב"ש - הוא יהיה רשאי להתקשר בחוזים להקצאת קרקע עם חברות בדרך של משא ומתן ללא מכרז (מוצג ד' למוצגי התובעת). סעיף 2.4 לנוהל שנקבע בעניין זה על ידי משהב"ש ביום 6/4/91 קבע, כתנאי להקצאת קרקע ללא מכרז: "התקשרויות עם חברות משכנות להן מפעל של קבע או מפעל באתר, הכולל ציוד בעלות שלא תפחת משני מיליון דולר. ההתקשרויות תהיינה עד כדי מלוא הייצור של כל אחת מהחברות הללו ולחילופין תיערך הגרלה בין החברות הכל לפי נסיבות העניין" (מוצג ה' למוצגי התובעת). 

5.        לאור העלייה ההמונית והתחזיות להמשכה בהיקף ניכר ולאורך שנים, ובשל מצוקת הדיור שהייתה קיימת במדינה באותה עת, בחן משהב"ש את האפשרות להתקשר עם חברות בחוזים רב-שנתיים לבנייה בהיקפים גדולים במיוחד. כוונה זו באה לכלל ביטוי בעיקר בדיונים עם חברות שהיה להן מפעל לבנייה טרומית, או לבנייה מתועשת, בעלות כושר ייצור מוכח. לצורך זה החליט משהב"ש להיכנס למשא ומתן עם חברות הבנייה הטרומיות במטרה לעבד הסכם מסגרת שישמש בסיס להזמנות עתידיות לטווח ארוך בראיה רב-שנתית. להמחשת הרקע להחלטה זו יצוין, כי הכוונה הייתה להגדיל את מספר התחלות הבנייה השנתיות מ- 18,000 ל- 100,000 (עדותו של מר עמיקם אורן, בעמ' 365 לפרו'). לצורך הגשמת מטרה זו תוקן תקציב המדינה באופן שאיפשר התחלת בנייתן של כ- 75,000 יחידות דיור בשנה (עדות מר שושני בעמ' 398 לפרו'). בנסיבות האמורות קיימו נציגי משהב"ש בחודשים הראשונים של שנת 1991 מספר דיונים עם נציגי התובעת, אשר התמחתה אז בבניה מתועשת.

6.        הדיון הראשון התקיים בתאריך 16/1/91 בלשכתו של שר הבינוי והשיכון דאז, מר אריאל שרון, והשתתפו בו נציגים בכירים של משהב"ש, מזה, ונציגים של התובעת, מזה. יום קודם לכן, בתאריך 15/1/91, המציאה התובעת למשהב"ש מכתב מפורט, שבו הבהירה את תנאיה להתקשרות עם המדינה. הואיל והתובעת טוענת כי מגעים אלו, כשלעצמם, כוננו חוזה מחייב בין הצדדים, יוצגו המסמכים הנדונים במלואם.

7.        וכך כתבה התובעת למשהב"ש במכתבה מתאריך 15/1/91 (מוצג ו' של התובעת):

לכבוד

לשכת שר הבינוי והשיכון

א.נ.,

הנדון: חומר לקראת פגישה עם חברת מליבו ביום 16/1/91

בהמשך לבקשתכם להלן החומר המבוקש:

1.  חומר רקע על החברה.

2.  מטרת הפגישה לקיים דיון בנושאים הבאים:

א.       מסירת 1,000 יח"ד לחברת מליבו, ועוד 2,000 לשנתיים הבאות.

ב.       מפעלנו בצומת גולני.

ג.       מפעלנו באשקלון.

פרוט:

3.  קבלת הזמנה ל-1,000 יח"ד, ועוד 2,000 לשנתיים הבאות.

א.       אנו מבקשים לקבל אתר מתאים לטכנולוגיה שלנו.